一手房降价周边压力大

    个别一手房的大幅降价对购房者产生巨大吸引力的同时，也给周边二手房带来了压力。比如宝山保利叶语近期降价幅度最高可达到20%，周边二手房业主心态由强转淡。

    据中原地产透露，挂牌的业主中，投资客人群占40%，置换需求客户为30%；挂牌价没有明显的变化，但是议价空间放大明显，达到10%，而两个月以前最高只有5%。显然，如今的二手房业主普遍愿意给出一定的议价空间。但二手房议价松口并不足以打动购房者，购房者往往期望还价15%-20%。部分业主在给出自己的价格底线之后，依然难以成交，便转售为租。

    大、中户型降价增多

    世纪不动产上海区域市场中心统计显示，截至10月末，大户型新增降价盘分别位于浦东周康、徐汇中心、虹口凉城、闸北大宁等板块，这些楼盘的大户型单价比8月降幅在1.61%-7.94%；其降价原因多为业主后市预期看淡、心态放低，可直接下调挂牌价或在挂牌价基础上提供议价。中户型新增降价盘则分别位于虹口凉城、闸北大宁、杨浦新江湾城板块，这些楼盘的中户型单价比8月降幅在1.56%-4.35%，降价原因与之前所述相同。

    值得注意的是，大、中户型二手标杆楼盘中，分别各有1个盘已持续两月均价下滑，这两个盘分别为锦绣华城和莲溪新村，均位于浦东北蔡板块。前者140平方米大户型8、9、10月末单价分别为2.9万元、2.8万元和2.5万-2.6万元，9月末降价原因为一二手房价倒挂促使业主降价，10月末降价原因为有部分投资客降价抛盘。后者66平方米中户型自9月末起每月降低1000元/平方米，至10月末单价为1.9万-2万元，单价持续两月下降原因均为买家受政策影响持续减少、成交下滑带动二手房价格下跌。

    局部板块现降价潮

    位于市北区域的宝山杨行、大华、普陀武宁等板块，目前二手业主挂牌量均比上月增加、且普遍可提供3%-10%不等的议价空间。

    “在宝山大华板块，虽板块内标杆楼盘二手房挂牌价依旧稳定，如大华梧桐城邦、中环一号等单价均维持在上月的2.2万-2.3万元和2万-2.1万元，但业主已普遍接受5%左右的议价空间。由于近几个月二手房成交、带看持续减少，不少业主售房压力加大，故降价举措也被普遍采用。”21世纪不动产上海锐丰大华路店经理杨庆华同时表示，目前仍想入市的买家，部分为想淘特价房人群，但只有当房源低于市价5%-10%，才能引起他们的购房兴趣。

    上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，议价空间的放大，仍多数要拜一手房降价所赐。眼下一波楼盘降价，虽具有很大的局限性，但同时也给市场起到了很好的示范效果。预计整个第四季度中，一手房降价的动作会成此起彼伏状态，尽管力度上未必能有眼下有的品牌来得猛烈，但渐渐形成趋势的促销惯性，会很大程度上加快打破二手房价僵持局面。

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    二手房月成交量直逼“生死线”

    房产中介苦于无法以价换量

    5个多月来，二手房交易 “节节败退”。就连以往吸引眼球的 “急抛短信”，也很少能招来问询电话。中介说，因为买主不买账，还要再观望。

    在一些二手房网站上，记者看到，急抛的、降价的信息不少。“永新花苑三房170平方米730万元成交，低于市场价50万元，房东现在很急用钱”； “业主为小孩出国急售为唯一家庭住房，单价仅3万元，长宁西郊稀缺公寓底层145平方米，三房三厅带50平方米花园”；“公司急抛长宁新华板块，低于市场价50万元，单价仅1.6万元，面积138平方米，总价222万元，商住均可”……虽然房屋中介称，有些房源已经是底价，但愿意出手的购房者还是寥寥无几，有的即便看了房，也没了下文。

    近几个月来，处于价格松动的二手房成交并不如意。汉宇地产市场研究部经理付伟透露，估计10月份全市二手房成交量可能跌破1万套，这将是自2008年以来最差的一个月。这样的成交量已经是数月来 “节节败退”的结局，并逼近谷底。中原地产副总经理李锦德说： “上海市场二手房月成交8000套以上，大公司也还能活，低于8000套，则到生死线了。”没了主营业务支撑的中介公司，近几个月纷纷掉转枪头做起一手房代理业务，希望短期内能“救命”。

    二手房之所以不招人待见，主要在于税费高，且不能像开发商那样以价换量。 “现在的市场只剩下刚需客，要卖房的只能卖给刚需客。”一中介人员说： “开发商有主动权，说降三成，立马就会吸引刚需客入场，二手房小业主心思千差万别，就算降价，目前行情下至多10％。”他还表示，降价的10％还包括之前可能高挂的这部分利润空间，购房者实际买到手，其价格可能也只是略低于市场价。二手房转让税费占到成本的两成左右，再加上佣金，二手房的吸引力大大降低。

    只能说，目前能成交的二手房，肯定是总价低的房源。比如汉宇地产新松江路分行， 10月成交4套二手房，其中包含了两套一房，总价都在100万元以下，另外两套是三房，总价在150万-200万元之间，这个价位在外环线附近最多只能买到两房。汉宇地产松江泗泾分行也存在类似情况， 10月成交的5套二手房，全部是两房，总价在120万-130万元之间。