在楼市飞速发展的历程中，由于我们对区位、开发商或相关产品并不熟悉，时常陷入这样那样的误区，带来或深或浅的购房教训。事实上，不管是充满异域风情的园林规划还是华而不实的水景设计理念，不管是形同鸡肋的入户花园还是令人烦恼的错层阳台，在楼市某个时期都曾经风靡一时，但最终未能经受住时间的检验，成为购房中的一大败笔。下文总结出由区位、开发商、产品形态等引发的十大市场教训，期望能为即将购房的扬州市民提供参考。 教训1选错区位 购房区位，要紧跟城市发展的方向 小唐和小王是一个单位的同事，同在市中心上班。2005年，他俩几乎在同一时段购房。经过一段时间的踩盘后，小王以通过银行按揭购买了一套100余平方米的房子，其主要理由是自己非常看好这个项目的开发商，政府的规划会往该区位发展，房屋未来的升值空间很大。小唐则认为这里形同“农村”，过于偏远，最终买了一套100平方米的二手房，理由是能住在市中心、小区环境不错、现房即买即住、价格便宜。 5年后，小唐发现这套房子不适合自己的居住需求而重新置业，这套二手房的成交价不过80万元。而小王当初所买的房屋价值已升了100万元。小唐跟着也买了一套100万元的房子，就因为选错区位，他比小王多付出了数十万元。 点评：购房如何挑选到更有升值空间的区位？买房选区位一定要看清政府的规划和城市发展趋势；其次要看居住小区的大环境和小环境是否舒适；再次要看该区位交通是否便利，比如生活条件是否完善。从长远的眼光来看，尽可能选择政府已重点规划的具有发展前景的居住区，尽可能买到交通方便且性价比较高的优质物业。 教训2选错品牌 看开发商，须注重品质与责任 2006年，确定购买一套房子的谭小姐经过多次考察后，非常看好B盘和附近某开发商开发的A盘。当时B盘均价约为6000元/平方米，但A盘仅为5000元/平方米。考虑到买一套上百平方米的房子可以节省十几万元，谭小姐再三犹豫之下最终选择了购买A盘。居住了两年多时间后，谭小姐便发现所在小区不仅环境差、物业管理不善，而且所买房子质量很有问题，只好再次置业。但令谭小姐十分郁闷的是，所购房子的销售成交价与B盘相比差距较大。 点评：开发商的品牌差异与物业管理水平，对房屋后期的升值空间影响是非常大的。因此购房时要尽量选择重责任、信誉好、物管水平较高的开发商。 教训3 园林陷阱 选择园林，切忌片面“贪贵求洋” 2006年，楼市开始刮起了一股“洋气十足”的园林风。当年，市民蒋女士看中了一个自称是“南亚风情”的大盘，最令她心动的是，该盘以300万元的巨资引进了大量名贵的树种。未料一年多的时间后，名贵树种部分枯死了，而密集的绿树又招惹来了大量的蚊虫。 点评：近年来社区园林景观的各种流派风格泥沙俱下，很多社区景观真正带给业主的感觉是“照猫画虎”。当前大量的楼盘盲目依照“什么时尚造什么，什么好看建什么”的原则，进入片面追求楼盘品质的误区，有些开发商片面追求名贵树种或“洋植物”，在后期维护上也存在大问题。在资源配置上应充分体现自然规律，多打“乡土牌”，力求实现更大的居住价值与高水准的审美情趣。 教训4 水景败笔 选择水景，需警惕水景变“水患” 2007年，喜欢亲水的小刘被某楼盘的一则广告所吸引“亲水社区”。然而，交房入住不到半年时间，小刘发现小区池塘里的水开始发臭，此后开发商基本没换过水，当初美丽动人的水景反而成了小区景色的一大败笔。尤其是到了夏天，死水更是奇臭无比，所招惹的蚊虫更是令人难以忍受。 点评：上世纪90年代盛行于欧美的现代水景住宅设计之风，随着全球水资源的枯竭和短缺已被发达国家所抛弃。然而，近两年却涌现了大打“水”牌的楼盘，水景成为不少开发商的营销利器。但事实上由于很多水景项目设计上比较“水”，无法从根本上解决水源问题。水景应当是一种点缀，希望购房者在选房时要尽量考虑周全，对耗水量较大的楼盘更要慎重。 教训5 盲从跟风 追涨炒房被套牢 “盲从跟风”心理是业界评价购房者最常用的词语。 这种现象在2007年的大牛市时期和2008年的楼市低潮期得到充分彰显。 2007年楼市一度出现彻夜排队、电视直播摇号的疯狂场面，甚至有楼盘直接将开盘现场弄到了体育中心，数千购房者蜂拥到场。除了刚性需求外，炒家的大量介入，是市场失控的重要推手。 投资需求的膨胀，导致楼市销售量普遍大涨，不少项目甚至是一天一价。尽管业界专家不断呼吁，房地产行业泡沫已出现，仍难以抑制投资者的疯狂。多数项目投资客比例超过40%。这种现象直到2007年9月27日，随着购房贷款门槛提高和开发商融资门槛提高的双限令出台，才戛然而止。 宏观调控在楼市带来直接效应，迅速下滑的行情，让手上囤积多套房源的炒房客陷入两难局面。不少投资者由于不堪高成本重负，不得不亏本出货。 “2007年时，根本没有去思考行情和走势，周围的人都在炒房，所以也就跟进来买，风险意识几乎全部丧失。”在牛市时期炒房，在2008年卖房的投资客陈先生一年间亏损20%。 与2007年相反，2008年楼市陷入深调状态，不少本应买房的刚性需求也开始徘徊盲从，等待市场进一步见底。导致整个市场交易量下滑50%以上，部分楼盘价格大幅下调。 然而，由于盲从跟风，大多数购房者并没有抓住2008年的低谷买房，到了今年上半年，市场报复性反弹，在短短几个月内，成交量和价格恢复到高点。市场瞬息变化，给不少投资客和购房者上了一课。 再到现在的政策调控，楼市低迷。 点评：买房是普通人一生最大的投资之一，买房涉及到方方面面的事情需要综合考虑，在买房这件大事上，只能说要冷静、冷静，再冷静。在理性考量的基础上再出手，会减少“交学费”的可能性。 教训6 精装矛盾 买精装房要认准品牌签好合同 由于早期精装房开发在尝试过程中，难免经验不足，出现装修风格单一、装修质量难以保证等问题，也有少数开发商为谋利润而在精装材料上偷工减料。由于开发商借精装房牟利而最终引发集体纠纷的情况时有出现。 尽管随着工作节奏和生活习惯变化，精装房也越来越多，但围绕精装房的讨论从未中断过。 点评：随着精装房市场的逐渐成熟，房产企业竞争日趋激烈，在认准品牌开发商的基础上选精装房，再签好合同，可以让更多购房者享受到住精装房的便捷。 教训7 大盘画饼 迷信大盘惹来烦恼 由于大盘开发早期，其营销力度、概念宣传等力度更大，加上少数大盘成功案例带动。购房者对大盘的迷信，成为过去一种典型现象。这也是不少大项目前期开盘往往会形成热销局面的原因。 然而，并非所有大盘都能进行最先进科学的统一规划。或者说，并非所有开发商都有足够的实力，将一个动则占地上千亩的项目保证在高品质基础上统一执行。 最终导致其预期过高的前期业主不但没有迎来增值高峰期，不少业主反而承担项目易主、后续开发混乱、项目口碑越来越差等诟病带来的物业贬值压力。 点评：是否有实力开发大盘，开发商的实力、以往开发业绩是重要指标。 教训8 错层烦恼 错层阳台好看不实用 2007年，刘小姐来到某楼盘选房时发现，错层阳台设计成为该盘所有户型的最大亮点，除了挑高6米，所赠送的阳台面积达10多个平方米。心动之余迅速购买了一套120平方米的大户型。 这种良好的感觉，直到交房后随即变味了。 这个6米高的阳台不是属于自己的私人空间。因为楼上楼下仅隔3米，楼上的站上自家窗户边即对阳台上一切活动“尽收眼底”，而阳台上的衣物挂得稍高一些，楼上的又会觉得遮了他们光线。因此，楼上与楼下的邻里之间在视觉和声音上造成的相互“干扰”，都闹得大家心情很不畅快。 更难以接受的是，楼上的邻居可随意向楼下的阳台扔垃圾，也可以十分轻松跳到阳台上，不仅相互形成干扰，而且每层楼的住户都觉得这种阳台很没隐私和安全感。 点评：过去的错层阳台的设计理念有三大软肋：首先是视线干扰问题，这种设计漏洞是后天难以弥补的；其次是声音干扰问题，干扰越严重；再次是由于担心安全而产生的心理影响不可忽视，“从楼上可以很轻易地跳到楼下”的状况对居住心理感觉会很不好。
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